2021年上半年，寶龍商業收入規模和盈利能力持續提升。實現收入11.7億元，較2020年同期上升34.8%，增幅較2020年同期擴大18.8個百分點，長三角收入占比由2020年同期61.4%進一步提升至68.3%。實現毛利潤3.8億元，凈利潤2.0億元，分別較2020年同期增長50.5%及41.3%。毛利潤率、凈利潤率為32.8%和17.5%，較2020年同期分別上升3.4和0.8個百分點。

2020年上半年以來，寶龍商業規模擴張加速，2021年繼續向長三角投放優勢資源。同時在新的“三年目標”指引下，一系列經營優化措施使得各品牌出租率均有不同程度上升，平均出租率由2020年底的89.9%大幅提升至92.3%，自2019年底以來首次高于90%。

同時，寶龍商業持續加碼智慧商業，一方面，與深圳騰訊共同增資上海悅商，“紐扣計劃”合作升級，未來將極大有利于其依托科技內核打造自循環商業生態，另一方面，推動已有創新成果試點落地。未來，其智慧商業領域的發展值得關注。

01 收入規模與盈利能力持續提升，長三角地位進一步凸顯

2021年上半年，寶龍商業實現收入11.7億元，較2020年同期上升34.8%，增幅較2020年同期擴大18.8個百分點，三年同期相比，收入呈現快速增長的態勢。其中，商業運營服務仍然是主要收入來源，占比達80.5%，與2020年同期基本持平。

從區域來看，長三角仍然是兩大業務的主要收入貢獻地，且由于對長三角的持續重倉，其收入占比進一步提升，商業運營服務、住宅物業管理服務中長三角的收入占比分別由2020年上半年的64.6%、48.1%提升至2021年上半年的70.2%、60.6%，長三角占總收入的比重進一步由61.4%提升至68.3%。而隨著寶龍地產將大灣區作為未來五年的重要戰略布局區域之一，寶龍商業近年也正式進軍珠三角，2021年上半年珠三角繼續貢獻收入，占總收入比重為1.3%。

收入快速增長的同時，寶龍商業的盈利能力也進一步提升。2021年上半年，寶龍商業實現毛利潤3.8億元，凈利潤2.0億元，分別較2020年同期增長50.5%及41.3%。毛利潤率、凈利潤率為32.8%和17.5%，較2020年同期分別上升3.4和0.8個百分點。三年同期來看，寶龍商業的毛利潤率和凈利潤率呈現穩步上升的態勢。

分業務來看，2021年上半年，商業運營服務、住宅物業管理服務的毛利潤率分別達到34.7%和24.7%。三年同期來看，商業運營服務的毛利潤率穩步增長，住宅物業管理服務的毛利潤率則實現了快速提升。

02 持續重倉長三角，平均出租率大幅提升至92.3%

2020年上半年以來，寶龍商業的業務規模擴張提速，2021年繼續重倉優勢區域長三角。

2021年上半年，寶龍新開業零售商業物業項目5個，總建筑面積約41.9萬方，新開業項目全部位于長三角；新簽約項目23個，總建筑面積約227.0萬方，新簽約項目也主要位于長三角。

2020年上半年至今，商業項目新開業明顯加速，截至2021年上半年，寶龍商業已開業零售商業物業71處，開業建筑面積約880萬方，已簽約項目126個，合約建筑面積達13.5萬方。2021年下半年，寶龍商業新開業規模仍然可觀，計劃新開業18個零售商業物業項目，預計總建筑面積達115.4萬方，項目仍均位于長三角。

截至2021年上半年，住宅物業管理已交付項目69個，已交付建筑面積約1640萬方，較2020年同期分別增加17個和480萬方，增速較2020年同期明顯上升。

目前，寶龍商業主要以寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地等四個品牌提供商業運營服務，分別對應著超級標桿、標桿、標準mall及社區商業系列產品，另外還有2020年新收購的寶龍星匯。2021年上半年共新開業3家寶龍廣場和2家寶龍星匯，至此，寶龍一城共開業1家，寶龍城共2家，寶龍廣場54家，寶龍天地6家，寶龍星匯10家。

值得注意的是，2021年上半年，通過優化經營措施，各商業項目的出租率得到明顯改善，平均出租率大幅提升至92.3%。年初，寶龍商業提出的“三年目標”中，其一就是出租率在95%以上。2021年上半年，通過引進標桿品牌、提升營銷活動及優化公共區等一系列經營優化措施，各項目綜合出租率明顯上升，逐月的購物中心平均單店客流與平均單店營業額均優于過去兩年的水平，經營提升措施收效明顯。

我們認為，正是由于規模擴張提速以及經營優化帶來的項目整體效益的提升，寶龍商業的收入和盈利能力得到不斷提升。接下來，隨著規模擴張速度的繼續保持，持續加碼布局市場優良的長三角，且經營優化措施不斷跟進，寶龍商業的收入和盈利能力料能進一步提升。

03 “紐扣計劃”合作升級+試點推進，智慧商業領域進展顯著

2021年上半年，寶龍商業在智慧商業領域也有新進展。5月27日，其與深圳騰訊同條件各向上海悅商增資5000萬，增資后二者各占8.33%權益?；谏虾偵淘葍灹嫉募夹g創新和產品研發能力以及房地產相關行業的數碼化服務經驗，之后寶龍商業將向其注入業務和經驗，深圳騰訊引入技術，二者通過上海悅商加速研發，此舉有利于寶龍商業依托科技內核建立生態優勢，打造更為廣闊的價值空間。

同時，智慧商業一系列創新舉措已在上海寶楊寶龍廣場進行試點，包括消費者產品創新、智能安防、掃地機器人等在內的各項創新點均得到落地。

一邊進行前瞻性戰略規劃布局，一邊推進已有創新落地，未來寶龍商業的智慧商業領域發展值得關注。

（來源：億翰智庫的財富號 2021-08-19 18:43） [點擊查看原文]